根据《城市房地产管理法》规定，公寓的产权性质需从三个维度判断：土地用途、规划用途和产权登记。住宅用地上的公寓产权年限通常为70年，商业用地则为40年，这是区分住宅与商业公寓的首要标准。
满足民水民电标准、可落户、带学区指标，且单套建筑面积占比符合当地住宅标准的公寓，在不动产权证上会明确标注为住宅用途。这类公寓享受与普通商品房同等的政策待遇。
产权证标注商业办公或综合用地，采用商水商电标准，不得用于落户。常见于商住混合地块，部分城市要求最小分割单元不得低于300平方米，具有明显的投资属性。
住宅公寓适用于长期自住，可享受首套房贷款利率优惠；商业公寓更适合办公或投资租赁，但转手交易需缴纳高额土地增值税（差额30%-60%）。部分城市对商业公寓实施限售政策，需特别注意。
1. 核查产权证规划用途栏
2. 对比当地住宅/商业物业费标准
3. 确认抵押贷款政策差异（商业公寓首付通常50%起）
4. 了解未来可能的拆迁补偿标准差异
5. 查询当地是否允许商业公寓改民用水电
近年来出现的产研用地公寓和集体土地租赁公寓属于政策试点产品，其产权性质更为特殊，购买前务必核实政府批文中的具体使用限制条款。
建议购房者通过住建部门官网查询项目预售许可证信息，或携带产权证编号至不动产登记中心调取《房屋登记簿》，该档案会明确记载房屋的批准用途和限制条件，这是判定公寓性质最权威的依据。